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2022年11月13日,央行和银保监会(现称:国家金融监督管理总局)发布“金融16条”,明确允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度,后续商业银行积极跟进落实资金支持,而后“第一支箭”、“第二支箭”、“第三支箭”先后落地,形成了信贷、债券、股权多维度融资支持政策体系。 “三箭齐发”成为近10年来政策在地产领域鲜有的放松和激励,对改善房企资产负债和助力行业纾困意义匪浅。行至今日,“三支箭”政策落地已过半年时间,效果究竟如何? 受益房企有限 在复盘“三支箭”政策落地半年的效果时,国泰君安证券发布的研报进行的风险提示之一是,政策效果不及预期。 以最先落地的信贷来看,融资力度仍然较弱。根据央行数据,2023年一季度末,房地产开发贷款余额13.3万亿元,同比增长5.9%,这一增速比金融贷款平均增速低了5.9个百分点。另据国家统计局数据,今年前4月,房地产开发企业到位资金45155亿元,同比下降6.4%。其中,国内贷款6144亿元,同比下降10.0%。 中指院数据显示,“第一支箭”落地之后,房企总授信额度超过6万亿元,受益房企除了央企、国企外,仅有5家混合所有及民企授信额度超过1000亿元。造成这一现象的原因,中指研究院企业研究总监刘水认为,金融机构对房企信贷实行白名单制主要是央国企及未暴雷民企。此外,金融机构还需评估房企项目情况、合作程度、房企经营等因素,授信额度才会逐步落地,大部分中小民营房企获得信贷融资仍然十分困难。 相对于信贷融资,增信发债融资取得了相对积极的成效。据中指研究院统计,2023年1-4月 ,房地产企业信用债融资1705.8亿元,同比增长11.3%。 不过,受益企业数量范围仍然受限。据不完全统计,自去年底以来,万科、金地、绿城中国、美的置业、龙湖、新城控股、金辉、旭辉、碧桂园、雅居乐、新希望、华宇等12家企业申请注册发债规模超过1400亿元,陆续仅有龙湖、新希望、碧桂园、美的置业、雅居乐、华宇等企业增信发债落地。 股权融资的进度则更是缓慢。中指院数据显示,自“第三支箭”政策落地至今,有a股和港股合计37家上市房企发布股权融资信息,只有万科、碧桂园、雅居乐等个别h股公司股权融资已经落地,a股上市房企股权融资目前还在流程审批阶段,还未形成真正的资金支持。 值得注意的是,据财经网不完全统计,截至5月23日,年内至少已有11家房企收到交易所定增相关问询函。从上交所发出的问询函来看,在审批过程中,监管部门对房企定增的认购对象、募投资金用途、发行人财务状况及经营情况等方面十分关注。 中信建投在研报中指出,发行股份购买资产及配套融资、定增这两种再融资方式流程大致相同,但不同上市主体增发耗时不同,历史上看从发布预案到完成上市耗时平均约为12个月。 这也意味着,房企股权融资还有相当长的道路要走。 融资冷意再现 而融资转冷的结果直接反应到融资额度之中。 据克而瑞数据显示,今年4月,80家典型房企的融资总量为522.11亿元,环比减少30%,同比减少25%;发行债券的企业有16家,发债企业个数环比减少3家。累计来看,今年前4个月,80家典型房企的累计融资总量为2279.33亿元,同比减少22.57%。 刘水指出,“三支箭”政策对央国企及优质民营房企支持效果明显,但对于融资真正困难的中小民营房企作用十分有限,这些企业仍然面临融资困局。 数据也佐证了这一观点。克而瑞数据显示, 2023年前4月国、央企的发债量为1148亿元,同比增长5%;民营企业发债量为182亿元,同比大幅下降48%,从而使得国企央企的发债占总量占比较2022年的72%继续上涨14个pct至86%。 从成本上来看,国企央企2023年前4月的融资成本为3.38%,民营企业达到6.34%,两者之间的差距达到2.96个百分点。 不仅如此,当前民营房企发行期限较长的债券仍需较强的增信措施。例如,过去4个月,万科、绿城、美的、滨江等非央国企成功完成信用债发行,但美的发行的12亿元中票不仅有中债增全额担保,中信证券、中债增和交通银行三家机构还设立了信用缓释风险凭证。“投资人对民营房企的信心有待进一步恢复”,刘水坦言。 进入5月,房企融资也并未出现明显改善。据亿翰智库数据显示,5月前3周,仅有保利发展、碧桂园、越秀地产、中交地产、大悦城、招商蛇口、首开股份、信达地产8家房企发行融资工具,合计融资93.78亿元。 除此之外,新希望地产则发布公告称,在中债增的担保下,计划发行2023年度第二期中期票据,发行金额为8亿元,期限3年。 ipg中国首席经济学家柏文喜分析认为,近期融资又现冷意的原因主要是楼市没能形成持续性回暖,导致房企现金流恶化和流动性偏紧,以及行业信心不足所引发的资本市场不看好房地产行业未来所致。 克而瑞研究中心研判,虽然当前已出现融资政策利好,但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企,整体行业面融资仍未全面回暖。在当前市场信心未完全恢复的背景下,多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决。 更多违约来临? 而再过2个月,房地产市场即将迎来新一轮偿债高峰期。 中银证券研报数据显示,2022年房地产行业国内外债券到期规模合计8795亿元,2023年这一规模将攀升至9580亿元,逼近万亿大关。今年前4个月已偿还债券规模3739亿元,仍有5841亿元待偿还债务,两个小高峰集中在7月、9月,分别达到1062亿元、938亿元。 面对如此高额的债务,房企似乎有心无力。毕竟,楼市融资不畅的同时,销售端同样在承压。据中指院数据,4月重点100城成交面积环比下降超两成。克而瑞统计数据则显示,百强房企4月业绩环比降低14.4%。 当销售端、融资端渠道双双萎缩之后,未来究竟是否会引发更多违约?柏文喜直言,若销售端、融资端双双出现下滑,市场势必会出现更多违约的房企,除非这些即将违约的房企提前启动债务重组并达成展期协议。 刘水同样认为,需求释放脉冲式恢复结束,市场销售后续乏力。融资困难叠加销售回款不力,未来仍有企业可能会发生债务违约,届时将会严重打击脆弱的市场信心。 实际上,进入2023年,债务违约现象仍在持续。例如,5月14日晚,合景泰富集团发布公告称,一笔美元票据的部分本金、利息未按时赎回,合计1.19亿美元,正式宣告违约。 而已经违约的房企则无力兑现债务或展期,进而触碰政策“红线”,不得不退市。截至目前,已有新力控股、蓝光发展、中天金融先后退市,还有数十家房企仍在停牌。 5月11日,东方资产管理发布的2023年度《中国金融不良资产市场调查报告》提出,2023年我国系统性金融风险总体可控,但房地产企业等微观主体的流动性风险值得关注。 面对当前市场的艰难局面,刘水建议,就融资端而言,股权融资未来还要加大支持力度,开辟绿色通道加快审批。另外,房企的增信发债要采取央地联动进行扩容、扩围,以促进更多中小民营房企受益。 此外,当前要延续前两季度的楼市表现,仅仅从供给侧支持房企融资,只能是暂时的“输血”权宜之计,并没有从根本上缓解房企流动性问题。房企流动性困难的真正解决,要靠“自我造血”,比如提升销售业绩,加大现金流回款力度,让市场真正“暖起来”,这就需更多刚需和改善性购房需求政策进行支持。 长期以来,房地产市场的销售、融资是相辅相成的关系。需求销售企稳回升,金融机构才会更有信心支持房企融资,有了充裕的资金作为后盾,房企在销售端才能施展更多组合拳,进而实现行业的良性循环。 |
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