天津住宅建筑新规大调整 从"栖居"到"乐居"-威斯尼斯人wns145585

　　明确了四类多样性空间的增值利用政策，并在产权登记上有所体现。

　　适应住宅需求从“有没有”到“好不好”转变，千房不再一面，城市面貌焕新。

　　引导开发商房型设计多样化，购房者将有更多选择。

　　日前，《市规划资源局关于住宅多样性空间增值利用规划管理的指导意见（试行）》（以下简称《意见》）正式印发。《意见》明确了对住宅挑空、坡屋顶、地下室及室外专有庭院等四类多样性空间的增值利用政策。

　　“此前一个阶段，住宅建筑需求以满足刚性增长为主，为避免房地产市场‘野蛮生长’，我市对住房建设规范适当地给予了较为严格的要求。当前，我国住房建设和房地产开发进入高质量发展新阶段，为不断满足人民对美好生活的向往、适应住房建设标准逐步提升的发展趋势、符合住宅市场设计精细化和多样化需求，在国家及地方相关规范标准的基础上，结合天津实际情况，我们历时近一年时间，通过多方走访、调研、座谈，先后三轮向房地产开发企业和相关部门征求意见，最终制定出台了《意见》。” 市规划资源局建管处处长李威告诉记者。

　　据了解，《意见》主要包括规划管理要求、审批手续办理、责任与监督三部分内容，核心涉及四大方面，即住宅门厅、起居室（厅）、餐厅等挑空空间，住宅坡屋顶空间，住宅地下室空间，住宅室外专有庭院的增值利用。按照《意见》利用住宅坡屋顶空间、地下室空间产生的建筑面积，计入产权登记；按照《意见》设置的住宅室外专有庭院，体现在不动产权证的附图中。

　　在《意见》发布之日前已取得土地，尚未办理建设工程规划许可证，可由建设单位提出书面申请，按照新规执行。

　　挑 空 放宽了房型 杜绝“偷面积”

　　挑空设计以往大多出现在别墅和复式等住宅产品中，可以有效凸显室内的宽敞通透，创造丰富的室内空间形态。为了防止利用住宅挑空空间自行搭建而造成超出容积率和安全隐患等问题，此前我市对住宅挑空空间建设进行了约束。

　　《意见》提出：住宅门厅、起居室（厅）、餐厅等通高部位的建筑层高不应超过7.2米，且通高部位建筑面积总和不应超过该住宅套型总建筑面积的20%；建筑高度大于27米的高层住宅中设置通高部位的住宅套数，在满足防火、供能等相关要求前提下不应超过高层住宅总套数的20%；建筑高度不大于27米的低多层住宅设置通高部位的住宅套数不限。

　　记者采访了参与此次《意见》编制的天津市建筑设计研究院有限公司副总建筑师侯广明。他表示，《意见》放松了对住宅可做挑空空间的约束性要求，挑空设计不再是别墅、洋房等小众产品独有，这给我市房地产市场多样化产品设计提供了可能。同时，《意见》未放松对挑空面积的比例控制，也限制了利用挑空规则“偷面积”的可能。

　　“新政策使室内挑空空间的适用面更广，开发商可以在室内空间形式上下功夫，为住户提供有更丰富空间体验的住房，这也将使住房产品供应更加多样化。”侯广明说，“新政策对挑空空间的规范跟现行规范差别不大，但放开了可设置挑空空间的住宅类型限制。”其中，27米是高层和低多层住宅的分界线，约是9层楼的高度。

　　坡顶屋 鼓励 奖励 顶层房增值

　　除了建筑前后左右四个立面，屋顶被称为建筑的“第五立面”。对于城市而言，鼓励住宅建筑的坡屋顶建设，对于提升城市外部形象，增加住宅内部使用功能，都发挥着重要作用。坡屋顶下形成的挑空或阁楼的设置也能为住宅产品带来更多趣味空间。

　　《意见》提出：鼓励住宅建筑采用坡屋顶，丰富第五立面城市景观，满足以下条件的坡屋顶下建筑面积可享受容积率奖励：（一）坡屋顶起坡点与楼面垂直距离不大于0.6米；（二）坡屋顶坡度角不大于60度；（三）屋脊结构下皮距楼面净高不大于4.8米。享受容积率奖励的建筑面积（以下简称奖励建筑面积）应在建设工程设计方案技术经济指标表和建筑面积计算表中予以明确，不计容积率。单栋建筑奖励建筑面积不得超过地上该建筑计容建筑面积的20%。奖励建筑面积需补缴土地出让收益，土地出让收益收取比例按我市有关规定执行。

　　此前，天津曾经对部分老旧居民楼组织实施“平改坡”综合维修，主要是为美化市容市貌，解决房屋漏雨和顶层隔热问题，并未对室内使用空间带来改善。侯广明认为，此次新政策可以让多方实现共赢，“对于城市来说，鼓励坡屋顶的建设，丰富了‘第五立面’，优化了城市景观风貌；对于开发商来说，坡屋顶下建筑面积作为奖励，提升了顶层住宅的价值，能够提高创新产品的积极性；对于居民来说，坡屋顶下的建筑面积明确落在房本上，住宅结构更安全可靠，实现‘面积增值’，物业管理清晰不隐晦。”

　　地下室 空间更优化 不再是“鸡肋”

　　对于建有地下车库的楼盘，住宅正投影下的地下空间，由于受到剪力墙的阻隔，是不便于布置停车位的“鸡肋”面积，当前市场上大部分住宅产品对这部分空间的利用不充分，更是存在未经审批、私自改造使用、产权不明晰等现象。其实，住宅正投影下的地下空间具有较高利用价值，在有效的政策支持下，可以产生多种利用可能，此次新政策就对住宅地下空间利用开发实现了新突破。

　　《意见》提出：住宅单元的地下空间增值利用部分（以下简称住宅地下室），应满足以下要求：住宅地下室总层高不应超过6米；住宅的卧室、起居室（厅）不应布置在地下；住宅地下室建筑面积应在建设工程设计方案技术经济指标表和建筑面积计算表中予以明确；住宅地下室建筑面积需补缴土地出让收益，土地出让收益收取比例按我市有关规定减半执行。

　　侯广明表示，新政策明确了住宅正投影下的地下部分可以作为住宅功能使用，提升了首层住宅功能性，也为首层住宅产品的创新设计提供了多种可能。对于居民来说，明晰的建筑产权、明确的使用功能，消除了公共安全隐患、提升了套内地下空间舒适性，还明确规定了，除厨卫排水管线，其他设备管线、公共检修井不应敷设于此区域，也避免了后期会因维修而给居民产生干扰。

　　小 院 个性成风景 不算绿化率

　　拥有一个自己的小院是很多城市居民的愿望，但由于产权界定模糊，目前市场上带小院的住宅产品几乎绝迹，有的楼盘号称有小院，也只是用绿篱分隔，成为象征性小院。此次新政策对专有庭院的设置做出了明确规定。未来，在住宅小区里将能看到更多个性化的小院风景。

　　《意见》提出：建筑高度不大于27米的低多层住宅可设置室外专有庭院；住宅室外专有庭院不计入建筑密度、不计入绿地率；住宅室外专有庭院可设置起到景观、遮挡作用的通透性围墙，高度不大于1.8米（注：实体性围墙或高度超过1.8米不超过2.4米的应进行专题论证）；住宅室外专有庭院应在建设工程设计方案中明确其界线及立面效果。

　　侯广明认为，这是新政策的又一亮点，简单来说，就是住宅设计中允许在不侵犯公共利益的前提下设置专有庭院，使居民生活空间延伸至室外，对于专有庭院的产权有了明确的界定，也明确了各方的责权利。

　　“此次住宅多样性空间增值利用规划管理规定并没有约束这四种空间的复合利用，也就是说，今后可能坡屋顶空间和挑空空间同时存在，地下室空间和室外专有庭院也可能同时存在，未来住房市场的产品类型将更加丰富。”李威表示，新政策特别提出，住宅室外专有庭院的围墙应采用通透性围墙，且高度不大于1.8米，防止了将小院搭建为房屋。并且强调，按照规划要求设计住宅室外专有庭院的，由房地产开发企业将相关权利义务纳入房屋买卖合同附加条款，同时约束私自加建、损害他人合法权益不良行为，规划验收合格并投入使用后，房屋产权人不得私自对建筑内部结构进行改造，否则应承担相应法律责任。

　　市场 看好新政策 利好居住改善

　　记者随机采访了几位购房者，他们普遍表示看好新政，期待市场上早日出现这类房源，阁楼、地下室、小院等在产权登记上有所体现，也让购房者的利益更有保障。

　　市民朱先生表示，一直以来对房屋空间结构其实不是很在意，毕竟大部分房源都是差不多的一室、两室之类的房型区别，只要地段合适、面积够用、小区绿化也不错，就可以了。而疫情期间，长期被“关”在家里的经历，改变了他的看法。“现在我真的觉得，住房空间结构还是十分重要的。长时间居家，房屋采光通透、活动空间更大，在特殊时期，能让人安心不少、也便利不少。”他说。

　　刚参加工作正在从租房向置业努力的艾小姐说：“挑空、阁楼、地下室这类的设计可能更受年轻人欢迎，阁楼的好处是特别安静，休息时能够达到深度睡眠，而且视线好，坐在屋里就能看见蓝天白云，晚上还能躺着看星星，这种感觉多好。地下室可以作为活动室，放电影、打游戏也不会扰民。”

　　市民滕女士的观点，代表了一部分购房者的担心，“阁楼和地下室都是装修比较费钱的地方，面积能体现在房本上当然是很好，但是未来价格会不会更高？”

　　记者采访中发现，目前由于带阁楼、小院、地下室的房源较少，在各类购房平台上都没有设置这类的查询关键词，多家中介机构也表示目前并未做这类产品的专项统计。

　　“挑空、坡屋顶设计是‘向高度要空间’的设计思路，尤其是挑空设计，主要出现在别墅或复式结构的住宅当中，坡屋顶更多体现的是建筑风格，顶层住户也可将其设计成阁楼或储物空间，但顶层相对来说，目前购房需求较少。地下室是‘向深度要空间’，房龄较旧的房源一般会作为储物空间，而新房多为别墅，在样板间的改造中常会设置为健身房、影音室等功能性房间。小院更是天津人的‘情结’之一，深受年龄相对较大群体的喜爱，市区老旧小区居住楼层较高的群体，在为养老做置换需求时，都比较青睐于一楼带小院的房源。”贝壳天津站内容部负责人杨旭说。

　　从贝壳天津站7月份的成交来看，刚需改善占主力，尤其刚需房源的比例有明显提升，总价150万元内的房源，占比近63%。从这部分刚需房源所在区域来看，市区是主力。而在90平方米以上的房源中，武清、东丽、津南、北辰等区域的成交量要远高于市区，同样价格在市区只能买套小房子，而在这部分区域却能置入一套比较大的房源。

　　杨旭认为，此次四类增值空间规划尺度的放松，可以进一步满足置业群体的居住需求，把房子从简单的居住属性，向“住得更好”做定向牵引，进一步丰富天津楼市产品类型。“一方面在精神层面，满足了购房者在城市核心享受院落生活的愿望，不必再去远郊置业，可以满足‘有天有地有花园’的惬意生活体验；另一方面，从产品层面，增加的空间价值，使住宅更具有立体交互感，比传统产品实用性、功能性更强，更具有居住改善价值。”她说。

　　开发商 翘首以盼 积极跟进响应

　　“翘首以盼！”绿城中国天津项目群建筑设计副总监贾维接受本报记者采访时用这个词来形容业界对此次新政策的渴望。她认为，新政策对住宅设计是极大利好，包括绿城在内的各大开发商都在积极跟进响应，同时做好了在新推出的项目中充分利用政策，尽快实现产品迭代的准备。

　　贾维表示，天津作为典型的北方城市，受到资源条件、气候环境等各方面影响，在城市住宅面貌上的表现显得多元化不足，这与长期以来规划政策的一贯性及要求较严格也是分不开的。随着人民群众生活品质的提高，对居住建筑的需求更加多元化，此次新政策旨在鼓励创新、多元，让居住建筑和城市的关系更密切，必将在天津市场上形成住宅设计竞相创新、产品不断进步的新风尚。

　　“新政策鼓励设置的挑空空间、坡屋顶利用、地下室利用及小院设置都从产品设计端给予了更多可能性。这四类创新设计内容，在多年前的独栋项目才存在，而这些项目到现在大部分已经很老旧，近年来房地产市场上已经见不到此类有设计亮点的产品。”贾维认为，此次政策及时放宽，会有大量新建项目从户型设计、立面设计等方面不断推陈出新，加速产品迭代，为购房者提供更多选择，也保障了住房改善需求持续释放。各大开发商必将马上跟进，在未来市场上将会看到更多高品质、多样化的房型百花齐放的呈现。

　　专家 从拆小、伙单、三级跳坑到挑空、小院、下沉空间

　　“此次新政策对住宅多样性空间增值利用的尝试探索，形象地说就是有可能营造出浪漫星空、挑空高起、花园小院、下沉空间等不同住宅氛围，在充分保障安全性、公平性、政策性的前提之下，让市民有可能多一些选择、多一些不同、多一些美好。”天津大学建筑学院副教授李津莉评价。

　　提起天津住宅的变迁，李津莉说：“若是明白拆小、伙单、三级跳坑这些词的内涵意思，可能您得是位老天津人。曾几何时，单位分房能有个拆小、伙单就算是人生美梦成真了，而一间屋子半间炕、三代人挤一间房，这些今天听起来有些遥远的词，都曾真实存在，也是很多人曾经的生活居住经历。”

　　她表示，改革开放40余年快速城镇化，正是住房住宅的高速建设发展时期。国家统计局公布的《中国人口普查年鉴2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。这些平均数虽然不代表东西南北、城乡每个家庭的住房状况，但确实说明了我国整体住房水平的大大提升。天津的城市住房建设经历了工人新村、地震损毁、震后重建、公房分配、住房改革推进商品房建设等历程，使住房从低标准的稀缺状态，逐步开启量化宽松、有量求质的目标追求。

　　随着基本住房需求得到不断满足，我市住房住宅的建设目标逐步转型为如何更好地适应高品质居住的需求。“从遮风避雨之需的住所，到温暖家庭港湾的住宅，人们对居住的环境、建筑、套型、空间、装修风格等要素越来越关注，需求也越来越多。因此，这就要求住宅设计、室内空间设计，从千篇一律的一室、两室、三室的套路图中突围出去，根据需求和可能进行精细化设计，以丰富目前相当成熟但雷同类似的住宅空间，实现多样化、个性化，提高住宅空间效率、提升空间艺术性。这也正是此次新政策的努力方向。让家空间，从简单的栖身之所成为丰富的‘乐居之选’，正是我们对美好生活的追求。”李津莉说。

　　记者手记

　　提升居住品质 满足美好向往

　　住房，是每个家庭都关心的大事。当前，我国城市发展已经进入到了新阶段，由过去大规模的增量建设向存量的提质改造和增量的结构调整并重转变，从“有没有”向“好不好”转变。人们对于居住舒适度、功能性的要求越来越高，从明亮客厅到景观绿化，从大尺度空间到动静分离，从繁华可见到亲近自然……无论是住宅设计提升，还是满足多元居住需求，都是为了提升居民的获得感、幸福感。在建设社会主义现代化大都市进程中，创造高品质生活，是坚持以人民为中心发展思想的具体体现。为了更好地满足人民对美好生活的向往，我市出台《意见》，引导开发企业主动提升住宅品质，必将进一步打开住宅设计的新思路，在原有、甚至有限的居住条件下，给生活带来更多空间和色彩。