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8月15日至16日,首批3支保障性租赁住房reits(以下称保租房reits)完成发行,得到市场的热捧。 红土深圳安居reit认购数量总和为186.241亿份,为初始网下发售份额数量的133.03倍,刷新公募reits网下询价认购倍数新纪录,最终认购价格为2.484元/份;中金厦门安居reit认购基金份额总量为143.12亿份,为初始网下发售份额数量的108.96倍,最终认购价格为2.600元/份;华夏北京保障房reit认购基金份额总量为158.72亿份,为初始网下发售份额数量的113.37倍,最终认购价格为2.510元/份。 在此之前已经发行reits的认购倍数区间在4.5至109.2倍,平均值为25.5倍,在所有reits产品中保租房reits认购倍数名列前茅,反映投资者对保租房reits有着较高的期待。 根据三只reits产品公告的网下认购规模测算,预期将有超过1200亿元的资金认购保租房reits,而三只reits产品预计募集资金总额约38亿元。 那么,保租房reits为何受青睐? 首要原因就是首批保租房reits的底层资产都是优质资产,三个项目分别位于深圳、厦门、北京,并且都处于核心区域。持续的人口净流入、成熟的产业配套、较低的租售比保障了需求的稳定性和持续性,这也是此类项目能够长期稳定运营的重要基础。 其次就是超高的出租率,截至2022年一季度末,红土深圳安居reit、中金厦门安居reit和华夏北京保障房reit底层资产综合出租率分别达到98.7%、99.3%与94.7%,几乎处于“满负荷运营”状态。 再次就是三只保租房reits底层资产目前的租金水平较周边物业具有价格优势,平均折让水平大约在40%左右,但项目租金预计每年都会上涨,租金年涨幅区间基本在2%至3%。 例如,募集说明书预测,华夏北京保障房reit下属项目文龙家园和熙悦尚郡2024年将迎来续租期,两项目租金将分别上调至55元/平/月和64元/平/月,较2022年一季度分别上涨5.8%和6.7%。 尽管三只保租房reits底层资产相对其周边物业租金有折让,但与其他已发行的公募reits相比,三只保租房reits底层资产利润率依然有优势。具体来看,红土深圳安居reit的税息折旧及摊销前利润率(ebitda)最高,中金厦门安居reit和华夏北京保障房reit也排在中位,项目的预期盈利能力具有保障。 此外,三只保租房reits的底层还有一定的成长性。例如红土深圳安居reit底层资产中的安居百泉阁配有414.1平的配套商业设施和294个车位,安居锦园项目中也有配套216个车位。这类配套商业设施租金/运营收入、配套停车场停车费收入、广告位租金收入、临时摊位租金/运营收入也将计入相应的保障性租赁住房项目运营收入中。 2021年6月29日,国家发改委发布将能源基础设施,保障性租赁住房等行业范围纳入公募reits试点范围。2022年5月25日,国务院出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》,指出推动基础设施reits健康发展,重点盘活保障性租赁住房等领域基础设施;同年5月27日,证监会、国家发改委联合发布文件指出,保障性租赁住房发行基础设施reits,有利于盘活存量资产,回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设,促进形成投融资良性循环。 市场预计,在政策的大力支持下,未来reits产品发行节奏将加速;同时考虑到公募reits在房地产企业存量资产上有较大可撬动投资价值的空间,未来有望迎来reits试点范围进一步向房地产企业长租公寓等领域放开。 |
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